La venta de un bien inmueble y su procedimiento de registro. La venta dentro de la clasificación general de los contratos ha sido categorizada por la doctrina como uno de los contratos más importantes. Lo anterior obedece a la frecuencia con la que la misma se presenta, a la variedad de las formas que puede adoptar y por la abundacia de normas legales previstas en el ordenamiento jurídico que la regulan.
El Código Civil venezolano define la venta en el artículo 1.474 de la siguiente manera “… es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De esta norma se evidencian claramente las obligaciones del vendedor y del comprador, al primero de ellos corresponde la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, mientras que al segundo le corresponde pagar el precio.
VENTA DE UN BIEN INMUEBLE, CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO
La venta se trata pues de un contrato bilateral donde cada una de las partes asume obligaciones recíprocas, oneroso, de ejecución instántanea o de tracto sucesivo, es traslativa de la propiedad y, es consensual, en cuyo caso debe indicarse que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo cual no excluye la posibilidad que la ley, exija el cumplimiento de ciertas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a todos los terceros.
En relación a este último punto, es decir, sobre la oponibilidad de la venta frente a todos los terceros, el Código Civil venezolano en su artículo 1.920 prevé los actos que se encuentran sometidos a la formalidad del registro, entre otros, se señala expresamente en el numeral 2° de esta norma la obligatoriedad de registrar los actos traslativos de propiedad de inmuebles, mientras que en el artículo 1.924 del mencionado Código se consagra la consecuencia de no haber dado cumplimiento a la obligación de registrar este tipo de actos, esto es, que no tendrán ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. En palabras más sencillas, la venta de un bien inmueble deber ser registrada ante el registro público que corresponda para que tenga efecto frente a terceros.
Tomando en consideración lo expuesto en los párrafos que anteceden y la importancia de cumplir con la formalidad de registrar los actos traslativos de propiedad de bienes inmuebles como garantía para los contratantes, que sirve así mismo como mecanismo de protección ante cualquier clase de fraude y que además les permitirá generar la titularidad que vale contra todos, a través de este artículo se pretende exponer todo lo relativo a la venta de un bien inmueble y su procedimiento de registro.
LA VENTA DE UN BIEN INMUEBLE, PROCEDIMIENTO
La venta de un bien inmueble y su procedimiento de registro se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones legales previstas en la Ley de Registros y Notariados[1], instrumento normativo que tiene por objeto regular la organización, funcionamiento, administración y competencias de los Registros Principales, Públicos, Mercantiles y de las Notarías Públicas; para garantizar la seguridad jurídica, la libertad contractual y el principio de legalidad de los actos o negocios jurídicos, bienes y derechos reales, basado en los principios de rogación, prioridad,especialidad, consecutividad, legalidad y publicidad.
La competencia para llevar a cabo este procedimiento corresponde al Registro Público, que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 46 de la citada Ley tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles. Al Registro Público estará vinculado el Catastro Municipal, como fuente de información registral inmobiliaria, con el fin de establecer la identidad entre los títulos, su relación entre el objeto y sujeto de los mismos, así como para tener la referencia del aspecto físico de los bienes inmuebles, todo ello a través del denominado código o cédula catastral.
REQUISITOS DE ADMISIÓN DEL PROCEDIMIENTO
Como requisito de admisión del procedimiento de registro de la venta de un bien inmueble, se dispone la necesidad de que todo documento que se presente ante un Registrador debe ser redactado y visado por un abogado debidamente inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) y habilitado para el libre ejercicio profesional, en atención al artículo 23 de la ley en referencia.
El documento que al efecto sea presentado ante el Registro Público, deberá contener como requisitos mínimos conforme se específica en el artículo 48 de la citada Ley, la indicación del negocio jurídico, identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales, la descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y código catastral, los gravámenes, cargas y limitaciones que pesen sobre el bien.
Vale la pena destacar, que el mismo texto de la Ley de Registros y Notariados señala que las inscripciones posteriores relativas al mismo bien inmueble, no deberán repetirse los datos relativos a la descripción de éste, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y código catastral, pero sí deberá hacerse referencia claro está a las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento donde se encuentre la inscripción.
El Registro Público deberá emitir una constancia de recepción de documentos con la hora, fecha y número de recepción, con la identificación además de la persona que lo presenta y la naturaleza del acto jurídico que se está inscribiendo, en el caso en concreto la venta de un bien inmueble.
LAPSO PARA LA INSCRIPCIÓN DEL DOCUMENTO DE VENTA
El Registrador Público tendrá un lapso de tres (3) días hábiles para inscribir el documento que le ha sido presentado y serán devueltos al interesado una vez que sean debidamente inscritos. En el supuesto que los otorgantes no comparezcan a la fecha fijada por el Registrador, el otorgamiento quedará pospuesto para el día hábil inmediato siguiente.
Ahora bien, en el artículo 39 de la Ley de Registros y Notariados, se prevé que transcurridos sesenta días continuos después de la fecha de la presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o trámite quedará anulado y no se le devolverá al interesado la cantidad pagada al Servicio Autónomo de Registros y Notarías.
DEL PAGO DE TASAS E IMPUESTOS
Con respecto a las cantidades que deben ser pagadas por tasas e impuestos por la venta de un bien inmueble, debe indicarse que en lo que corresponde a las Tasas ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, se encuentran expresamente establecidas en los artículos 83 y 84 de la Ley de Registros y Notariados, mientras que todo lo atinente a los Impuestos a favor de la Hacienda Pública Municipal queda regulado en el artículo 91 del citado texto normativo.
Valiéndonos de lo expuesto en el párrafo anterior debemos reiterar que este es un procedimiento enmarcado en el denominado Principio de Legalidad, que representa la columna vertebral de la actuación que debe desplegar la administración, es la condición esencial para su existencia.
Que la legalidad además ha sido entendida en general como la base del Estado de derecho y el presupuesto de la acción administrativa, por lo que la administración debe someterse a la regla de derecho preexistente, vale decir, a la Constitución como norma fundamental y a las leyes que rigen el procedimiento, siendo pues que en el desarrollo del procedimiento administrativo debe preponderar el respeto al orden jerárquico de las normas, debiendo pues la administración ceñirse a lo previsto en las normas generales y seguir el interés público.
Todo lo anterior impide a los Registros Públicos a cobrar tasas que no se encuentren expresamente establecidas en los textos legales que regulan el procedimiento y a exigir requisitos adicionales que no estén previstos en Ley, a los interesados.
NUESTROS SERVICIOS EN ESTA MATERIA
Si necesita asesoramiento de un abogado que lo oriente para realizar de manera efectiva todo el procedimiento para la compra, venta de un bien inmueble, queremos hacerle saber que el Escritorio Jurídico Mejias-Cabrera & Asociados, además de un servicio de valoración y consultoría jurídica en materia inmobiliaria, realiza en esta área un tratamiento integral, pues efectúa la búsqueda de los mejores inmuebles con precios sumamente competitivos dentro del mercado, haciendo una labor de caza o búsqueda de inmuebles, pudiendo localizar aquello que el cliente desea y no encuentra, y así poder satisfacer las expectativas de éstos, ya que cuenta con la colaboración de varias inmobiliarias con una amplia base de datos de clientes registrados. Para mayor información contáctanos aquí.
[1] Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.156 del 19 de noviembre del 2014.
Buen día. Solo una consulta en caso de que tengan un tiempito para responderla. Según expusieron arriba, según lo que establece el artículo 48 de la Ley de Registro Público, el documento debe contener una serie de requisitos para que pueda ser registrado, entre los cuales está el código catastral. En caso de existir un documento notariado muy viejo, de una venta de un inmueble, que no se menciona el código catastral, entonces no puede ser registrado? Sobre todo si no se puede hacer un nuevo documento pues los contratantes ya murieron hace muchísimos años?
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Por favor, a dónde tengo q dirigirme para legalizar la compra q hice de un apto en vzla y la vendedora se fue del país y no dejo firmante para el registro. Y ahora yo no puedo colocar el apto q le pagué a mi nombre.
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El único sitio en el cual puede legalizar la compra del bien inmueble es en el Registro Subalterno donde el mismo se halla registrado.
Sugerimos entre el contacto con la vendedora a fin que remita poder y perfeccionen la compra venta.
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BUENAS TARDES! TENGO UNA DUDA UN INMUEBLE PUEDE SER VENDIDO EN OTRO ESTADO Y EN UNA NOTARIA PUBLICA?
GRACIAS DE ANTEMANO POR RESPONDER
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El inmueble sólo puede ser vendido ante el Registro Subalterno donde conste su inscripción.
En los actuales momentos las Notarías Públicas no están autorizadas para que se realicen ante ellas compra ventas de bienes inmuebles.
Saludos Cordiales.
Buenas tardes, otorgue un poder a mi hermano para que represente en la venta de un apartamento ubicado en Caracas, el poder se registró en Mérida en el registro principal de esta ciudad. Ahora me dicen que es obligatorio registrar otra vez el poder en el registro donde se realizará la compra venta en Caracas. Es necesario registrar mi poder nuevamente? Gracias por su respuesta
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Con respecto a su inquietud debemos señalar que el poder debe registrarse ante el Registro Inmobiliario donde se llevará a cabo la transacción.
Cualquier inquietud adicional no dude en contactarnos.
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Si el documento de venta de un terreno fue notariado en el año 79 pero no se llevó a registrar y las partes y fallecieron? Ya no se puede presentar para el registro?
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Con respecto a su inquietud debemos señalar que si podría registrarse pero ahora por la sucesión.
Cualquier inquietud adicional no dude en contactarnos.
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En 2007 se vendió un maletero que forma un todo integral de un apto y se auténtico ante la Notaría 33 de Caracas. En Agosto 2021 se quiso vender el apto y la Registradora se negó a registrar el documento notariado fundamentada en el Arte.5 de la LPH pues los mismos no se venden..ni son gravables.
Se puede solicitar la Nulidad de ese acto de la Notario..pues no acató el Reglamento.
La parte que tiene ocupado el maletero se niega entregarlo y exige una cantidad muy grande en $, a pesar que se han agotado las vías amistosas para compensarla…..ha tenido el uso, hice y disfrute de la cosa sin perturbaciones. Que hacer?
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Con respecto a su inquietud debemos señalar que la venta de ese maletero que forma parte integrante de un inmueble es nula, por tanto sería demandar la nulidad de dicha venta.
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El comprador está obligado a pagar la elaboracion del contrato de compra venta
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Con respecto a su inquietud debemos señalar que en efecto el artículo 1.491 del Código Civil dispone que los gastos de tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador.
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Buenas tardes soy recien egresada, quisiera saber donde se realiza la compra venta de un inmueble en una notaria o en el registro principal
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Sobre el particular, la compra venta de un inmueble para que tenga efectos frente a terceros debe ser realizada ante el Registro Inmobiliario donde se encuentre inscrito el inmueble objeto de la negociación.
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Buenas Tardes, Hace quince años (en el 2006) mi padre me vendió su casa. Ahora mi papa falleció y mis otros hermanos están reclamando herencia. Esto es valido? Tengo el registro notariado.
Gracias
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Sobre el particular, lo ideal es que usted hubiere realizado el Registro de esa venta ante el Registro correspondiente.
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Hola Buen día, me gustaría saber si para vender una vivienda hay que pagar el Artículo 91 de la Ley de Registro y Notarías Públicas, Gracias
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Sobre el particular, debemos informarle que si debe pagarse, ese articulo se refiere al Impuesto a favor de la Hacienda Pública Municipal
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Hola buenas tardes! Hace varios años compré dos tonw houses y el vendedor no había registrado y yo compré por notaria. Puedo ir a registrar sin problema?
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Sobre el particular,puede registrar su venta siempre y cuando no exista otra venta sobre el mismo inmueble.
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Que debo hacer si mi documento esta registrado en un circuito q no le corresponde por su parroquia?
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Sobre el particular, la distribución de las parroquias que atiende cada Registro Inmobiliario es competencia del SAREN. Sugerimos en cualquier caso validar si efectivamente su Parroquia corresponde o no al mismo.
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Buenos dias; Si un documento de venta de un inmueble, esta notariado legalmente, mas nunca fue registrado, y menos declarado como vivienda principal, es efectivo, el dueño es la persona que compro? ya pasaron 26 años de esa venta.
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Sobre el particular, sugerimos verificar en el Registro donde se encuentre inscrito el mencionado inmueble si el mismo en el transcurso de estos 26 años no fue vendido a otra persona. En cualquier caso proceda a realizar el Registro respectivo.
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Buenas noches, si en el documento el número que identifica el inmueble en cuanto a su ubicación, en este caso un apartamento, esta mal(debía decir 3D y en el documento sale 3C, como se podría solucionar?
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Sobre el particular, sugerimos hacer el estudio de la tradición del inmueble en el Registro donde se encuentre inscrito el mismo, a fin de verificar si el error data desde la primera venta.
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Buenas Tardes, tengo una duda, debo salir del país y quiero dejar un poder a mi hija sobre mi apartamento para que realice la liberación de la hipoteca y posteriormente proceda con la venta del inmueble. El poder que quiero dejar debe ser Autenticado en una Notaría o debe ser Registrado?
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Sobre el particular, puede hacer el documento autenticado, llegado el momento de la venta del inmueble el mismo se registra en el Registro donde se encuentre inscrito el inmueble que se pretende vender.
Cualquier inquietud adicional no dude en contactarnos.
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Buenas tardes, en caso de venta de un inmueble el cual se va a pagar por partes, ¿sirve un recibo por las cantidades abonadas o tiene que ser un contrato cada vez que el comprador abone?
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Sobre el particular, puede hacerlo a través de la entrega de recibos, en el entendido que en el contrato original quedará establecido la forma y oportunidad en que se llevarán a cabo los pagos.
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Buenas tardes, estamos vendiendo un terreno de mi padre que falleció, entre los recaudos que me pide el registro esta la actualización de la ficha catastral pero no con el nombre de mi papá, si no en nombre de la sucesión
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Debe tramitar la cédula catastral tal como le indicó la Oficina de Registro.
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Buenas tardes, quiero ceder mi inmueble a mi mamá, sin precio alguno, pero me dicen en la notaria que debo hacer una venta, el impuesto a pagar en la notaria por venta me dijeron que era de 1.300 dólares, no tengo ese dinero, y no se si es cierto lo que me dijeron, quiero saber si se puede hacer un documento cediendo la propiedad y pagar un impuesto más bajo porque no estoy obteniendo dinero a cambio.
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Su inquietud le estará siendo respondida a su correo electrónico.
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Voy a comprar un apto, el documento de propiedad del mismo no está registrado ¿ que sugiere?
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Le sugerimos verificar la tradición legal del inmueble en el Registro donde se encuentra registrado el bien que pretende comprar, a fin de verificar si quien le está vendiendo efectivamente es el propietario.
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Buenas tardes, que debo hacer en el caso que yo realice un compraventa visado por abogado hace cuatro años y no registre el documento y hoy dia que me percato de la importancia de dicho tramite busco a la persona que me vendio y me entero que es difunto. Cabe señalar que de dicha compra yo conservo el domento y los recibos firmados por el difunto donde consta que yo le paque el inmueble. Quedebo hacer al respecto para poder registrar. De antemano gracias por sus servicios de asesorias.
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Le estaremos contactando a través de su correo electrónico para dar respuesta a su interrogante.
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Buenas tardes quiero vender un inmueble pero esta en tramite la liberacion de la hipoteca , lo puedo vender con esa hipoteca o debo esperar a que se libere y obtenga el documento de liberacion. Que otro procedimiento puedo hacer en la premura de hacer la venta.
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Buenas tardes
adquirí un inmueble en el año 2014 por Notaría, nunca registre, no hay problema en hacerlo ahora, año 2022
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Por favor, quiero saber si en el poder que la hija le da a su mamá para vender bienes muebles e inmuebles , disponer de sus bienes en general , en el poder se tiene que describir pormenorizadamente el inmueble objeto de la venta con indicación y descripción del registro? O basta con que diga que le da poder para vender bienes inmuebles de su propiedad.
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Le responderemos a su correo electrónico.
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Cuáles son los recaudos para vender una finca?
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Nos comunicaremos con usted a través de su correo electrónico.
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